從經濟大數據看中國房地產歷史走勢分析

最近二套房貸款首付降四成的消息受到了大家的廣泛關注，是近年來政府對于調控房地產市場出的又一記重拳。但是未來的房地產市場會因為不同的政策影響出現一個怎樣的走勢，我們不得而知。

本文試圖僅通過國家統計局的數據, 用通俗易懂的圖表形式幫助大家理清房地產的歷史走勢, 了解房地產的現狀, 降低大家在房地產投資過程中的風險。

所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的 交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣 泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”(Foam Economy)。

泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大于需求量；泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場 價格脫離了實際使用者支撐的情況。

其中主要的三大成因分別是: 土地稀缺、投機需求膨脹、過度放貸。金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從 經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件, 沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣。使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行 也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地 加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

2014年投資總額

房地產投資情況走勢

投資情況

縱觀2013年和2014年的房地產投資情況,整體增值可觀,增速放緩。截至2014年11月就已達成2013年全年的投資總額，實際增長9,023億元，同比去年增長了10.49%。但投資增長速度卻大幅回落，凸顯投資人的投資熱情減退。

其中, 144平以上的房屋增建速度放緩，而商業用房的增建速度加快，可見開發商在調節供需關系。

是否是資金的來源出了問題？

2014年資金累計值增長了110,005.82億元, 但資金來源的增長速度卻大幅回落. 與2013年平均28%的增速相比, 2014年沒有更多的熱錢涌入房地產市場。

其中, 國內貸款主要以銀行放貸為主, 增長了1569.95億元, 僅占全年總增長值的1.4%。

綜上所述, 投機膨脹得到抑制, 銀行放貸力度也無較大增長。那么, 市場上的供需關系又是怎樣的呢？

商品房的成交面積的同比增長率持續走低，自2014年2月開始，出現同比負增長的情況，一直持續到2014年年底。

從時間節點來判斷，市場成交面積的低迷嚴重動搖了投資者的投資熱情，使得投資膨脹得到抑制。而開發商新一輪投資的資金來源主要以自籌和其它方式為主，沒有過多的依賴銀行放貸。