商業地產調研如何籌備？怎樣執行？數據如何分析

商業地產市場調研籌備工作
　　在調研之前的籌備工作中，有7個需要注意的關鍵點。
　　1、分析調研目標
　　調研籌備工作的第一個關鍵點是分析調研目標，很多人甚至專業人士常常省略這一點。分析調研目標之所以重要，是因為在項目的不同階段，調研目標或調研重心是不同的。
　　通常而言，一個項目可分為三個階段，具有相應的調研目標：
　　拿地待報規階段
　　報規待建階段
　　項目主體在建階段
　　2、羅列重點問題
　　3、提煉調研核心問題
　　4、制定調研計劃
　　5、設計調研表格
　　6、設計調研問卷
　　7、培訓、考核調研人員
　　調研執行關鍵點
　　1、態度認真
　　調研人員在執行調研時，首先要做到態度認真。很多人由于態度不認真，敗給了細節，不僅浪費了大量精力、人力、物力，還錯失了把控項目的機會。一般來說，對一個大項目進行調研需要花費一個月左右的時間，在調研過程中，項目的其他工作也在同步推進，如果由于態度不夠認真導致調研失敗，其他工作必然也會受到阻礙。
　　2、數據準確
　　調研數據準確與否決定項目的成敗。保證數據準確的關鍵點有2個：
　　經理要對下級交付的每一份表格、問卷都要及時檢查審核。
　　經理在看完這些材料后要立刻指導，不能把工作拖到第二天。檢查內容包括調研內容的完備性、填寫得是否齊全、是否規范等。
　　3、開好調研總結會
　　開好調研總結會是執行調研的制度性保障。通過調研總結會，能夠讓調研人員準確、及時地反映客觀情況，摒棄錯誤的內容，需要經理嚴格把關。
　　召開調研總結會要經過一定的流程：
　　業務員依次匯報調研過程。
　　突出重點。業務員要反映調研過程中發現的重點問題、核心問題，拒絕流水賬。
　　發現問題。即反饋問題，能反映出客戶對項目的了解和理解程度。
　　明確成果。業務員在和客戶溝通的過程中，要掌握了其心理動機，發現其心理變化，抓住其相關需求。
　　只有做到這12個字，才能使調研總結會不浮于表面，而是深入地探討、解決問題。
　　調研數據分析
　　分析調研數據有三個關鍵點：定量數據的驗證作用、定性數據的論證作用、數據與結論必然性的評估。
　　1、定量數據的驗證作用
　　定量數據是用來驗證假設的
　　定量數據有三個核心工具：加法、減法和波動。通過定量數據并不能確定如何執行項目，但卻能用來驗證假設。假設是主觀與客觀的結合，客觀的是現有的市場體量，主觀的是假設的要做的業態的可能性，因而，假設包含一定的藝術性和技巧性。
　　思維的第一個層次是定義;
　　第二個層次是分類;
　　第三個層次是提煉同類中更具集中性的內容，即概括;第四個層次是在此基礎上進行的推理、判斷;第五個層次是進行創造性的假設，沒有創造性的假設不可能有突破。定量數據能驗證假設結果的錯誤性，而不能驗證其正確性。
　　2、不同定量數據的驗證作用不同
　　可以累加的定量數據用加法驗證規模，不可以累加的定量數據用波動驗證其范圍。當然，在某些特殊情況下，某些指標可以突破這個范圍，但這種突破必須建立在一定的支撐點上。
　　3、定性數據的論證作用
　　定性數據的核心作用是考察商業認同度。定性數據的論證作用有三種表現形式：推理基礎、假設前提和判斷證據。
　　推理基礎
　　在調研過程中，如果沒有調查問卷得出的定性數據，就無法進一步推理項目的可行性。因此，定性數據是調研的推理基礎。
　　假設前提
　　通過定性數據，能夠推出結論，而非驗證結論，因而定性數據起著論證假設前提的作用。調研的樣本越多，論證假設前提的準確性越高。
　　判斷證據
　　通過定性數據，能夠判斷證據的真實性。樣本越大，越能為這種判斷提供支撐。
　　4、數據與結論必然性評估
　　在進行調研時，首先要了解調研數據的分類，明確其是定量數據還是定性數據。進而通過調研數據驗證假設結論，比較分析后得出結論。接著，根據假設結論的邏輯性倒推數據支撐，用調研數據與倒推數據進行比較，從而得出結論。同時，還要對調研數據進行分類匯總、歸納，推導出結論，并綜合項目信息驗證結論。