北京學區房報告：大數據告訴你該買哪

北京學區房終于“退燒”了。對于那些焦慮的虎媽們來說，這應該算是一個好消息。

根據中國社科院日前發布的北京主要城區大數據房價指數，近三個月來（5-7月），北京市東城區、西城區和海淀區的房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區前三位。

還記得在北京學區房最瘋狂的時候，中介掛出的報價46萬元一平米的天價學區房嗎？如今，在調控風暴的沖刷下，學區房的概念正在變淡，學區房市場已經降溫。在黃城根、金融街等熱門學區，每平米20萬元的學區房基本消失了，有的學區房報價已經下調了百萬元甚至更多。

圖1-北京學區房價格地圖

雖然學區房房價降了，但虎媽貓爸們那一顆顆不安分的心，卻始終在蠢蠢欲動。畢竟，“買一套學區房就等于給孩子買了一個未來”的觀念已經深入人心。

正如90度地產上周在《挑戰學區房》一文所揭示的，購買學區房的背后，其實是家長們心中深深的焦慮。沒買學區房，焦慮；看了學區房買不買，焦慮；買了學區房，孩子學習壓力大，還是焦慮。

如何才能不焦慮？面對動輒幾百萬、上千萬的學區房，究竟該不該買？拼盡全力買一套學區房值不值得？哪個學區最熱門，在哪個學區買最適合自身條件？這些問題都需要家長們理性思考。

為了讓北京的虎媽貓爸們對學區房市場有一個更清楚的認識，艾普大數據制作了這份“北京學區房報告”，希望透過大數據勾勒出市場的輪廓，為家長們提供一點有價值的參考信息。

誰想擠進學區房？

圖2-北京學區房關注人群地理分布熱力

從圖2可以看出，關注學區房的人群主要分布于北京三環到五環之間，表明這些區域優質學校較少，而居住在名校扎堆的二環以內及海淀區的人群，顯然大多數并不太關心學區房。

熱力圖揭示出一個殘酷的現實——優質教育資源的供給與需求不平衡。近年來，北京市各區加大了教育投入力度，并通過實行多校劃片、完善租購同權等政策，來化解教育資源的不均衡問題。

朝陽區是熱力圖中較熱的區域。該區雖然已經做出了很大努力，學位供給也相對充足，但由于傳統名校分布較少，所以想通過買學區房給孩子換到一張名?！巴ㄐ凶C”的家長不在少數。

優質教育資源分布不均衡主要是歷史發展原因造成的，名校的培育也不可能在短時間內一蹴而就，因此，學區房的概念在短時期內也不會輕易消失。

最搶手的學區房是這些

圖3-北京學區房關注度TOP50

從學區房的關注熱度看，最受家長們關注的學區房是位于朝陽區的豐和園，這個小區屬于人大附中朝陽實驗學校（小學）的劃片范圍，附近中學則有人大附中朝陽學校（公立學校）、人大附中朝陽分校（私立中學）。從最受關注的前50名學區房所處學區看，西城區、東城區、海淀區等傳統重點學區仍是學區房熱點區域。

但同時意味著，這些關注度高的學區房社區也一定是房價相對更高、競爭更激烈的區域。所以我們的建議是，土豪隨意，而錢袋不鼓的家長們可以選擇避開這些區域，退而求其次，而不是擠破頭去搶房，或許還有意外收獲。

年輕虎媽們更焦慮

圖4-北京學區房關注人群性別比例

從圖4可以看出，關注學區房人群中，女性占比達到了87%。這說明，在對待子女教育問題上，虎媽比貓爸更用心。正是這群焦慮的虎媽們，演繹出了一幕幕現代版的“孟母三遷”的故事。

圖5-北京學區房關注人群年齡分布

圖6-北京學區房關注人群子嗣情況

如果我們將26～35歲視作孩子并未達到入學年齡的年輕家長，將36～45歲視為中小學生入學適齡兒童家長，那么，我們從圖5中會發現一個很有意思的現象，即年輕家長所占比例幾乎與適齡兒童家長相當，分別為45%和49%。

換句話說，年輕一代虎媽們對待子女教育競爭的焦慮也很嚴重，可能沒生孩子或則孩子剛上幼兒園時就開始考慮買學區房的問題了。尤其是北京6年一學位的政策出臺后，很多家長不得不未雨綢繆。圖6清晰顯示出，沒生孩子就開始關注學區房的人群比例已經達到10%。

圖7-關注學區房人群的消費能力

從關注學區房人群的消費能力看，他們并不是我們想象中的有錢人，月可支配消費額在4000～5999元之間的最多。北京學區房動輒上千萬，最終購買了學區房的家庭中除了高收入人群外，可能不少是賣掉原來的房子進行置換的，收入并不高的家庭恐怕只能望房興嘆了。所以，連中產階層也不得不為學區房焦慮了。

總價800萬以內更受歡迎

圖8-北京學區房戶型關注度分布

圖9-北京學區房價格關注度分布

圖8顯示，家長們購買學區房時首選一居和兩居的小戶型，兩者的關注度分別為96%及83%。

相對應的，家長們最想買的學區總價集中在800萬以下，總價千萬的學區房關注比例僅為10%。

在本輪房價上漲期間，北京二手房價格實際漲幅普遍高達100%，面積太大的學區房總價會很高，對于不少家庭而言，往往需要拼盡全家之力來供一套房，生活壓力很大。所以，為了孩子教育，只好受點委屈住在擁擠一點的小房子里更為現實。另外一張情況是，不少家長買學區房只是為了獲得一個入學資格，實際并不自住而是出租，所以往往也是偏向小戶型。