作者 | 挖數

香港位于廣東深圳的南邊，面積是1106平方公里，比中國的四大一線城市都小。

不僅面積小，其人口密度也大，香港每平方公里的人口數比四大一線城市都多。

看起來好像跟深圳差不多，實際大不相同。

香港境內山多平地少，是一座受到海水淹沒的多山地體，如果計算建設用地面積的話，香港僅有19%的面積可以開發，而這個比例深圳是50%。

因此換算成實際可建設面積的話，香港是35595人/平方公里，深圳是13046人/平方公里，這個差距就拉開了。

香港分3個區，分別是香港島、九龍和新界。

再拆分成小的區域：

香港島：中西區、東區、南區、灣仔區；

九龍：九龍城區、深水埗區、油尖旺區、黃大仙區、觀塘區；

新界：北區、西貢區、沙田區、大埔區、離島區、葵青區、荃灣區、屯門區、元朗區。

其中香港島的中西區是整個香港的中央商務區（CBD），是最多商業辦公樓和娛樂場所聚集的地方，中環就位于該區。

查詢地產公司的數據，以中西區的 上環/中環/金鐘 這一帶為例，在售的二手房中最貴的一套是——

總價2.2億港幣，香港的房子是以尺為單位，1尺大約等于0.093平方米，這里的1702尺換算成平方米的話是158平方米，一平方米是139萬港幣，也就是122萬人民幣。

這套是可以望見維多利亞港的，是真正港人口中的“千尺豪宅”。

當然這種上億的房子屬于稀缺物種，該區域更多的房子總價在500-2500萬港幣之間。

看了一下500-600萬港幣這一區間房子的實用面積，都在30平方米以下。

在該區域隨機選取5套房子，取他們的均價，大概在21萬人民幣/平方米左右。（這里取的建筑面積）

用以上方式計算整個香港島的房子均價：

九龍的均價是：

新界的均價是：

以上數據可以看出，香港的房子真的很貴，最貴的尖沙咀一平方米要22萬人民幣，最便宜的離島區也要9.4萬人民幣。

貴不貴跟深圳對比一下就知道，深圳福田和南山的房子大概在6-15萬/平方米，比較遠的寶安區的沙井在4-6萬/平方米，這樣看香港房價大約是深圳的2倍。

按照香港2018年17500元港幣的月工資中位數，普通人要不吃不喝29年才能買得起一套總價600萬港幣，實用面積在30平方米以下的房子。

通過地產公司的城市指數可以看到，香港的房價從2004年開始一路飆漲

眾觀歷史，整個香港的樓市大概經歷了 7輪 上漲。

第1輪上漲：1945-1950年

戰爭期間，國內很多中產階級、資產家帶著家屬紛紛涌入香港，短短三四年間，香港的人口從50萬暴漲到200萬。

很多房屋在戰爭中受損，香港住房問題出現從未有過的緊張，稀缺的住房帶動了房價的急劇上漲。

第2輪上漲：1953-1958年

1953年，香港得益于港口的地域優勢，經濟開始復蘇，一些企業家比如霍英東等創造了“分層出售”和“分期付款”這一史無前例的銷售模式，將房屋買賣的主體由之前大公司整棟購買，變成個人分層分戶購買。

從此房屋交易量暴增，“炒樓花”一詞第一次出現在香港人的視線。

第3輪上漲：1960-1965年

這一時期，亞洲地區快速發展，香港作為“四小龍”之首，工業化快速推進，國際資本紛紛涌入香港，香港進入制造業的黃金時期。

隨之而來的是樓市再次繁榮，地價房價齊上漲。

第4輪上漲：1968-1973年

1968年，在政府主導下，香港產業結構開始轉型，由制造業轉向金融和商貿業，GDP快速增長，每年都超過10%，被稱為香港奇跡。

以李嘉誠為代表的制造業巨頭紛紛轉型房地產，長江實業、新鴻基、新世界等地產公司開始跑馬圈地，大量熱錢快速流入香港，不僅樓市狂飆，股市也從200多點一路上漲到最高的1774點。

第5輪上漲：1976-1981年

這一時期，香港實行了一系列優惠政策，比如資金自由往來、稅費減免等，一大批國際金融機構和世界500強公司紛紛進駐，現代金融中心的定位也被首次提出，同時期香港的人口也突破了500萬。

長江實業、新鴻基、新世界地產等巨頭紛紛上市，李嘉誠、鄭裕彤等成為了身家上百億的富豪，樓市也在各種造富神話中進一步上升。

第6輪上漲：1985-1997年

這個時期，港幣隨著美元貶值，銀行利率大幅降低，樓市被極大地刺激起來，加上很多香港人預期回歸后大陸的富人會涌入香港，到時房價會被托上天，不買房就是傻子。

于是10年間香港房價漲幅超過6倍，基本每個月都漲10%，大家都無心工作，心思都在房子上，每天見面聊的最多的是誰家物業這個月又漲多少，誰誰通過炒樓賺了千萬身家。

第7輪上漲：2004年至今

這段時期，香港停止了廉價房屋計劃，并逐年壓縮商品房的土地供應，與稀少的供應端相比，香港本地居民突破750萬，需求端越來越旺盛。

隨著2006年香港推出優才入境計劃，吸引外地人來港定居，大陸的各路科技新貴、私企老板、體育明星、演員藝人等紛紛涌入香港購置物業，推動了樓市的新一輪上漲。

香港樓市的每一次上漲都伴隨著下跌，但大趨勢還是一直往上的，房價如此高企，出現劏房、棺材房、籠屋之類的也就見怪不怪了。