大數據概念引變革 房屋中介互聯網化_數據分析師

互聯網中介公司免中介費、無門店的做法，關鍵在于消除房產中介行業的摩擦力，試圖以一個零成本的方式來獲取經營業績。如果能獲得持續性的融資，并且在前期把服務口碑做好，那么互聯網房屋租賃中介公司就可以獲得較大的競爭優勢

　　許多購房者、租房者有意無意間發現，租房、買房的方式正在轉變。過去總是繞不開的中介門店，如今甚至不需要打開電腦，手機上隨便點開一個房產APP，就可以清楚地了解行情并且完成交易。

　　上個月，房地產中介公司鏈家地產[微博]宣布將旗下龐大的租房業務逐步導入丁丁租房。當天上線的丁丁租房是由鏈家地產參與投資建立的一家互聯網房屋中介公司，該公司成立時就宣稱“傭金全免”。目前丁丁租房已經組建了5000人的線下經紀人團隊和50人的線上團隊。丁丁租房的上線被認為是傳統房產中介互聯網化的突破。

　　互聯網攪動池水

　　盡管房屋中介公司在中國已經出現了近30年，但找中介租房一直不是一件讓人輕松的事情：求租者在信息平臺上找到心儀的房源后，十有八九會被中介告知“已經租出去了”，接下來中介極力為求租者推薦“更好的”選擇，成單后則需要求租者支付至少一個月的房租作為傭金。以2014年北京租房月租金均價4200元為例，這樣高額的傭金對租房者來說并不輕松。

　　盡管這樣，南京還是出現“885元二手房中介費”，該中介表示低價的原因是“觸網”省掉了傳統的門店費用。傳統的高傭金模式有望在互聯網的沖擊下逐步下降，這對買房人是真金白銀(16.93, -0.14, -0.82%)的實惠。

　　在引領了各行各業的變革后，移動互聯滲入到房地產領域的時候已經來臨了。在“攪局”生活服務、打車等領域之后，互聯網的免費模式正在以“免收中介費”的方式沖擊著傳統房屋中介行業。

　　“房屋租賃中介行業是最有可能被互聯網化的行業?！倍《∽夥緾EO俞建洋表示，在房價居高不下的今天，年輕人對租房的市場需求量巨大。

　　58同城于2014年發布的報告顯示，北京平均每日有9.1萬人在尋找整租房，3.7萬人在尋找合租房。租房日均需求量緊隨北京其后的還有上海、深圳和廣州等一線城市。但是，由于利潤遠遠低于二手房業務，傳統房屋中介公司中的租賃業務常常被視為“雞肋”。同時，經紀人素質良莠不齊、效率低下，再加上高額傭金制度，導致客戶體驗糟糕。

　　“‘傭金全免’不是臨時的營銷策略?！庇峤ㄑ笳f，丁丁租房將常規的房源錄入、簽約支付、運營管理等租房鏈條搬到線上，客戶通過APP或者網站預約看房，就會有經紀人一對一帶客戶看房，并把原本高額的傭金對客戶免除，轉而向房東收取5天房租?！皞鹘y租房中介選擇向房東或者租客其中一方收取一個月租金作為傭金，但由于效率低下，房東的房屋空置率平均能達到23天?！庇峤ㄑ笳f，“互聯網模式能讓租房成單效率提升，減少房東損失，房東掏錢的意愿還是很高的?！?/span>

　　丁丁租房并非最先為租房者砍掉傭金的公司。自2014年開始，租房傭金的價格壁壘開始被打破：2014年7月，不設門店、免收中介費的互聯網房屋租賃公司愛屋吉屋率先在上海提出了免收租客傭金，只向房東收取35%傭金的模式。這樣的價格沖擊立即引起了業內震蕩。搜房網房天下在2015年1月下旬也迅速在北京、上

　　海推出“零中介費”的租房服務。瞄準年輕合租市場的Hi租房不僅免去中介費，還承諾每單向租客和房東各補貼200元現金。

　　“各個房屋中介公司能夠迅速做出反應，說明愛屋吉屋的出現擊中了這個行業的痛點?！睈畚菁萋摵蟿撌既肃囖睂γ襟w表示，“現在是互聯網創業市場資本非常充裕的年代，新公司在資本速度和決策速度上反而更大膽，沒有包袱?！边M入房屋中介行業之前，鄧薇曾擔任土豆網高級副總裁、大黃蜂打車聯合創始人。這家成立于上海的互聯網房屋中介公司不設線下門店，并許諾經紀人以傳統中介兩倍的底薪、以客戶滿意度打分為基準激勵租房顧問提供服務。鄧薇解釋，無門店的模式不僅節省成本，而且可以通過線上管理提高成交效率。

　　傳統中介去門店化

　　據了解，在傳統的中介經營成本中，門店租金和水電費用占比較高，其中實體門店是吞噬中介利潤的主要原因，由此產生的高額傭金，則轉嫁到買房人頭上。

　　傳統的中介之所以能收取高額傭金，還有一個原因就是利用了買賣雙方的信息不對等。在傳統的中介里，少數的業務員做成了大多數交易，更多的員工則是人海戰術的犧牲品。實際上就單個中介的服務來說，其提供的服務根本不值那筆傭金。而這樣的“不公平”遲早會被新興的模式“革命”。

　　鄧薇認為有競爭力的成本結構是“免傭金”模式的前提。鄧薇表示，線下門店的管理和臃腫的人員配備為傳統中介行業帶來了無法規避的沉重成本，而“空中門店”模式和用扁平化結構提升成交效率給了愛屋吉屋充分的降價空間，“無論是平臺方做中介還是傳統中介公司的轉型、促銷，如果回避成本結構問題就贏不了?！?/span>

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也認為，互聯網中介公司免中介費、無門店的做法，關鍵在于消除房產中介行業的摩擦力，試圖以一個零成本的方式來獲取經營業績?！叭绻塬@得持續性的融資，并且在前期把服務口碑做好，那么互聯網房屋租賃中介公司就可以獲得較大的競爭優勢?！眹儡S進說。

　　提出“885中介費”的機構負責人郭兆敏稱，敢開低價一方面是因為沒有實體門店，另一方面是相信通過衍生服務來賺得利潤，例如幫助交易雙方短期融資，從中獲得回報。

　　在這方面Hi租房創始人馬雙喜持同樣的想法。在免除傭金的基礎上，馬雙喜正努力為這些年輕人提供信用卡等多元支付方式。曾經擔任鏈家在線和自如友家技術團隊負責人的馬雙喜認為，目前互聯網租房中介公司的線上房源委托率非常低，同時，相比一次服務，租房業務的整個生命周期中有許多盈利點未被重視?！拔覀兿Ｍ蛟旖灰组]環，不僅以租住成交為目標，而且還要關注到租住期間的服務需求，甚至到退租、轉租的交易末流?！瘪R雙喜說，“這是一個全程的經濟模式?！?/span>

　　在一家投資公司擔任戰略投資高級經理的張魯遠認為，免除中介費的模式對任何一家公司都具有市場營銷上的幫助和促進，但傳統中介公司如果在不降低成本的基礎上跟風，則不具有可持續性。俞建洋、鄧薇和馬雙喜都認為短期內盈利并非最緊要的目標。俞建洋坦承，去除鏈家門店原本的優勢成了丁丁租房最大的挑戰，盡管已實現獨立核算，但丁丁租房的經紀人依然“寄住”在鏈家地產的門店中；3月10日，愛屋吉屋在推出二手房業務時喊出了“傭金1%”的口號，瞄準了更大的蛋糕?！昂芏嘈袠I都被移動互聯網‘洗’了一遍，該輪到房產業了?！?/span>

　　興起于近兩年的大數據概念，在引發變革的同時，也催生了一系列商業模式的改變。巨頭隱現的房產電商正是這種概念的衍生品。當顛覆來臨，危機和機會是雙面存在的，對于房地產行業及相關利益方而言，大數據應該以何種形態介入，在數據匹配和精準營銷之外，又會給整個行業帶來怎樣的影響？答案也許在變革中。